Bauaufsicht und Baugenehmigungen

Die Bauaufsicht

Die Bauaufsicht ist Ansprechpartner für alle Büger:innen und Firmen, die ihre geplanten Bauprojekte innerhalb des Landkreises Gießen verwirklichen möchten. Bei größeren gewerblichen Projekten unterstützt die Bauaufsicht bei der Realisierung des Bauvorhabens auch durch vorherige Beratungsgespräche.

Weiterhin entscheidet die Bauaufsicht nicht nur über Bauvoranfragen oder Bauanträge nach den Paragrafen 65 und 66 der Hessischen Bauordnung: Sie ist ebenso Eingriffs- und Überwachungsbehörde. Die Bauaufsicht sorgt für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und trifft in diesem Rahmen alle Maßnahmen, um von der Allgemeinheit oder dem Einzelnen Gefahren abzuwehren.

Zu den weiteren Aufgaben zählen das Ausstellen der Bescheinigungen nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (“Abgeschlossenheits­bescheinigungen”), das Führen des Baulastenverzeichnisses und das Vereinbaren von Terminen für die Einsicht in abgeschlossene Baugenehmigungsverfahren – unter Berücksichtigung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen. Zudem werden Kopien von Statiken oder Plänen zur Verfügung gestellt.

Hauptaufgaben:

  • Umfassende Bauberatung sowie bau- und planungsrechtlie Prüfung im gesetzlich vorgeschriebenen Baugenehmigunsverfahren (§ 65 und § 66 HBO)
  • Baukontrolle und wiederkehrende Prüfungen
  • Baurechtliche Ordnungswidrigkeiten­verfahren
  • Baurechtliche Verwaltungsverfahren (Verfügungen)
  • Erteilung von Abgeschlossenheits­bescheinigungen nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WoEigG)
  • Führung des Baulastenverzeichnisses

Baugenehmigungs­verfahren

Das Baurecht umfasst eine Vielzahl von Rechtsvorschriften, die in dem entsprechenden Genehmigungsverfahren zu beachten sind.

Die Beurteilung richtet sich dabei zum einen nach dem beantragten Vorhaben – vom Einfamilienhaus bis zum gewerblichen Bauvorhaben – und zum anderen nach dem gewählten beziehungswesie gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren.

Die wichtigsten Rechtsgrundlagen für die Genehmigung von Bauvorhaben sind die Hessische Bauordnung, das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung.

In der Hessischen Bauordnung ist festgelegt

  • wie ein Bauvorhaben ausgeführt werden muss,
  • welche bautechnischen Anforderungen (zum Beispiel an den Brandschutz oder die Standsicherheit) zu stellen sind,
  • ob das Bauvorhaben den Nachbarn beeinträchtigt und
  • ob es eine Baugenehmigung benötigt.

Das Baugesetzbuch enthält die Grundlage des Planungsrechts. Das regelt, ob ein Bauvorhaben an einem bestimmten Ort zulässig ist. Es wird durch die Baunutzungsverordnung und die in den einzelnen Städten und Gemeinden geltenden Bebauungspläne und planungsrechtlichen Satzungen konkretisiert.

Die Genehmigungsgebühr richtet sich zum einen nach der Rohbausumme des beantragten Vorhabens und zum anderen nach dem gewählten beziehungsweise vorgeschriebenen Genehmigungsverfahren. Für die Berechnung der Rohbausumme werden die durch das zuständige Ministerium festgesetzten maßgeblichen durchschnittlichen Rohbauskosten je Kubikmeter umbauten Raumes zu Grunde gelegt. Die so ermittelte Summe wird dann mit der entsprechenden Ziffer der Bauaufsichtsgebührensatzung des Landkreises Gießen multipliziert.

Bauen an der Grundstücksgrenze

Die Bebauung an einer oder mehreren Grundstücksgrenzen ist eine sensible Angelegenheit. Während früher die Grundstücke größer waren und hierdurch mehr Handlungs- und Gestaltungsfreiheit bei der Wahl eines möglichen Standorts für das geplante Bauvorhaben gegeben war, werden die heutigen Baugrundstücke in ihren Abmessungen und Flächen immer kleiner. Der Gesetzgeber hat darauf reagiert und für alle die Möglichkeit geschaffen, bestimmte Vorhaben an einer Nachbargrenze oder an aneinanderstoßenden Nachbargrenzen ohne entsprechende Nachbarzustimmung zu realisieren.

Dabei ist jedoch zu beachten, dass Bauvorhaben ohne Nachbarzustimmung nur direkt an – also auf der Grenze oder im Abstand von mindestens drei Metern – zugelassen sind. Für andere Ausführungen ist die Zustimmung des Grundstücksnachbarn notwendig.

Wegen der schwierigen Rechtssituation steht die Bauaufsicht hier gerne beratend zur Seite.

Brennholzlagerung

Nach Paragraf 63 der Hessischen Bauordnung sind laut Anlage, Abschnitt 1, Nummer 12.8 Plätze für das landschaftsangepasste Lagern von Brennholz für den Eigenbedarf mit bis zu 40 Kubikmetern Rauminhalt je Flurstück baugenehmigungsfrei.

Bei beabsichtigten Lagerungen im Außenbereich ist eventuell eine naturschutzrechtliche Genehmigung notwendig. Die Untere Naturschutzbehörde hilft hier gerne weiter.

Da die heutigen Grundstücksflächen immer kleiner werden, bleibt oftmals nur die Lagerung an der Grundstückgrenze. Hierzu gibt der Gesetzgeber nach Paragraf 6, Absatz 10, Nummer 8 der Hessischen Bauordnung die Möglichkeit, an Nachbargrenzen oder an aneinanderstoßenden Nachbargrenzen einen Holzlagerplatz mit Lagerungen bis zu einem Meter Höhe über der Geländeoberfläche und 6 Metern Länge je Grundstückgrenze vorzunehmen. Dafür wird keine Nachbarzustimmung benötigt.

Bauen im Außenbereich

Viele Bewohner:innen des Landkreises Gießen möchten sich einen Garten etwa für Grillfeste anschaffen und erwerben ein Grundstück im Außenbereich außerhalb von Ortschaften. Da nicht jeder dieses Grundstück betreten soll, wird das Grundstück eingezäunt. Es wird ein kleiner Schuppen errichtet, um Gartenutensilien unterzubringen. Und dann wird dieser noch um einen überdachten Freisitz erweitert.

Doch der Gesetzgeber sieht vor, dass nur ausgewählte Bauvorhaben im Außenbereich errichtet werden dürfen. Hierzu gehören Gebäude, die der gartenbaulichen Erzeugung und der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität dienen, oder auch Biogas- und Windkraftanlagen.

Ebenfalls dürfen landwirtschaftliche Maschinen- und Lagerhallen unter gewissen Voraussetzungen im Außenbereich realisiert werden.

Für Rückzugs- und Entspannungsbereiche gilt dies nicht. Der Außenbereich soll für jedermann zugänglich sein und allen zur Erholung dienen. Gärten mit überwiegend privater Nutzung sind somit nicht gestattet.

Die entsprechenden Nutzungsmöglichkeiten können gerne im Vorhinein mit der Bauaufsicht abgeklärt werden.

Als Ansprechpartnerin steht Elisabeth Griebel unter der Telefonnummer 0641 9390-1466 zur Verfügung.

Einsichtnahme Bauakte

Ein Haus soll gekauft und nach individuellen Wünschen gestaltet werden oder ein Gebäude soll entsprechend der neuen Lebenssituation angepasst werden?

Wichtige Informationen lassen sich der Statik entnehmen. Sollte diese nicht mehr auffindbar sein oder sollte sie beim Kauf der Immobilie nicht übergeben worden sein, lohnt sich ein Blick in die Bauakte der Bauaufsicht.

Um Einsicht in die Bauakte zu erhalten, wird lediglich ein schriftlicher Antrag benötigt, die Darlegung der Gründe sowie die eigenhändige Unterschrift (eventuell des aktuellen Eigentümers). Für diese Leistung wird eine Gebühr erhoben. Falls gewünscht, kann die Bauaufsicht auch Ablichtungen oder Kopien der entsprechenden Pläne und technischen Dokumente bis DIN A3 anfertigen.

Einsichtnahme Baulastenverzeichnis

Baulasten sind Erklärungen von Grundstückseigentümer:innen gegenüber der Bauaufsicht, mit denen Regelungen öffentlich-rechtlicher Vorschriften getroffen werden.

Dieses kann durch ein Tun, Dulden oder Unterlassen geschehen.

Beispiele für Baulasten:

  • Vereinigungsbaulasten
  • Abstandsflächenbaulasten
  • Erschließungsbaulasten

Die Baulasten sind nicht im Grundbuch eingetragen. Sie werden im Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsicht geführt.

Laut Paragraf 85 der Hessischen Bauordnung kann jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder Auszüge anfordern.

Hierzu ist ein schriftlicher und eigenhändig unterschriebener Antrag notwendig, in dem das berechtigte Interesse begründet wird. Kosten entstehen in Form von Gebühren.

Als Ansprechpartnerin steht Beate Seller unter der Telefonnummer 0641 9390-1477 zur Verfügung.

Abgeschlossenheits­bescheinigung

Die Abgeschlossenheits­bescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist die Erteilung einer Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist.